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1:@@@ハリケーン@@@φ ★ 2013/08/25(日) 02:35:14
今年3月まで現役の海上自衛官だった佐藤一彦氏は埼玉県と神奈川県に3棟のアパートを
持ち、“自衛隊大家”と呼ばれ、毎月58万円超の家賃収入で、今は豊かなリタイア生活を
送っている。

「将来的には仕事を辞められるくらいのキャッシュフローを得たいと思い、不動産投資を
始めました。 ただし借入額は、リタイア後にたとえ全室空室になったとしても返済できる
金額に抑えるなど条件を課しましたね」

そこでたどり着いた結論が、需要が見込める関東のエリアで、土地付き木造アパート1棟を
土地値以下で買うことだった。

「空室や家賃下落で十分な収入が得られなくなっても、木造アパートなら更地にして土地を
売却することができます。また、RCマンションを購入しようとすると借入額が大きくなって
しまいますが、地方の木造アパートなら比較的安い価格帯の物件をたくさん見つけることが
できるんです」

例えば、佐藤氏が2棟目に買った神奈川県の木造アパートは、当初1600万円で売りに出されて
いたという。

「この物件の土地値を業者に調べてもらったところ、約1300万円でした。だったら1300万円
以下、できれば解体費用200万円を差し引いた1100万円で購入できるのが理想でしたね」

さまざまな交渉もしながら1170万円で購入でき、27.5%の超高利回り物件となった。

「最近、札幌や福岡など一部の地域でも供給が上回り、空室や家賃低下で苦しんでる人も
います。ですから、需要が見込めるエリアで土地付き木造アパートを土地値以下で買うこと
を徹底するのが重要。このやり方なら、利回りが高い分、空室があってもそれなりの家賃
収入が入ってきますから」

ソース:日刊SPA!
http://nikkan-spa.jp/492614
http://nikkan-spa.jp/wp-content/uploads/2013/08/c539f5e941ff47199d8b0274135c9a4f.jpg


スレッド関連情報

【元スレッド】
2ch 【 【不動産】月収58万円。中古アパート投資の極意 [13/08/20]

【関連リンク】



▽以下は2ちゃんねるのダイジェスト 【 抽出レス数 = 80(208中) 】


5:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 02:48:37 SeICXkjT
> 需要が見込めるエリアで土地付き木造アパートを土地値以下で買うこと


持ち主も需要が見込めるなら無理に土地値以下で手放さないと思うけど。

10:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:08:17 MFGzNpI+
月収じゃなくて月商58万だろ?
不動産の維持費が掛かることを考えたら超零細じゃん。

この大家がこの収入で豪遊しているようなら、
10年後には幽霊アパートになってると思うのだが・・・

まあ、ステマだな。

12:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:18:21 4a40MHMK
>>10
リタイア後の収入だから、年金に追加で収入が入ってくる感じだろ。
まずまず豊かな老後じゃん。


16:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:29:54 HLQecK4T
>>12
収入のある年金者の減額ラインがどの程度にかによるなぁ


17:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 03:33:42 vfDQp0Pc
不動産って表示価格から2割り以上も値切れるのか・・・・

125:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 16:28:07 378NUQB4
>>17
流動性の問題。
オーナーの都合で相場以下でも現金化したい場合に限る


29:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 04:31:40 fazU9VFe
>不動産って表示価格から2割り以上も値切れるのか・・・・

基本的に不動産を表示価格そのままで買う奴はバカ。
不動産屋からするとカモ。

30:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 04:57:04 4a40MHMK
良客を悪く言う奴はダメだ・・・
>>29 お前はクビだ!


39:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 07:14:38 r/Wm9R90
アパートの大家なんか利益出ないよ、実家で親がやってるけど

47:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 09:21:04 1DGSRYYP
>>39
いろんな厄介抱えて気苦労
維持費
利益でるかなってころはボロボロになってるアパート

駐車場のほうがはるかに楽だよな


40:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 07:37:28 gHKqlqmY
>>1
なんで?廃れアパートが儲かるのかな?と思ったが。
1部屋を幾つもしきって住む脱法ハウスなんだよなw

42:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 08:05:01 noy2rkeo
マンション投資とかよくあるけど、あれってキャッシュでポンと買ってようやく利益でるかどうかって設定だよな

45:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 08:49:54 NNOYnsME
>>42
マスコミがこういう記事を書く時は大抵逆のことが起きている。
特に関東は外国人が多いから余計利益が出ない(家賃払わず逃げる奴もいる)。


46:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 09:17:30 lbajPHGZ
>>1
日本のメディアは無責任に国民を煽り立てるのをおやめください

53:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 10:31:28 pGcC7bW1
>需要が見込めるエリアで土地付き木造アパートを土地値以下で買うこと
>を徹底するのが重要

まーそうだけど。
でも、買える物件は、需要の無い地域の物件なんだろ。
利益挙げてる物件を売りに出すやつなんていねえわけだし。

ドヤ顔で記事書いたのはいいけどさ
なんの記事だよこれw >>1

59:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 11:18:20 nl/JEBTA
>>1
解体するから、と値引きさせて買ったのなら解体しろよ。

61:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 11:49:23 6yDliOOr
これは不動産会社の大嘘マーケティングです。

アパート投資は不動産会社の口車に乗せられて大損した人が沢山出た。

ただ今後はアベノミクスで状況は変わるのかも知れないがね。

66:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:01:15 Kq6ZaUgO
>>61
ねえな。新築は満室になるがそれはこういったアパートから引っ越すからだ。
不動産屋に言われるまま空室を埋めるために家賃を下げ、和室をフローリングに、エアコン必須、風呂釜なら大型浴槽と給湯器に、敷金礼金ほぼ0
そんだけかけて不動産屋に紹介料払って1年2年で出ていかれてまた改装しないと人が入らない


68:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:05:49 Juot79oF
>>66
そんな良心的な大家さんはいないw
ちなみに賃貸仲介で飯食ってます。


69:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:10:24 Kq6ZaUgO
>>68
大家が良心的なんじゃなく、やらないとミ◯ミ◯とかが検索リストに載せないのよ
あんたのところはどうか知らん


73:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:22:29 Ayqa9Nq0
>>69
大手は最悪、大家が儲からず、業者がもうかるようになってる。


77:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:28:17 Y5IN32kx
>>73
まあ銀行だろうな一番儲かるのは、複利だし
後は自治体かなw
毎日周りの掃除せにゃいかんし


62:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 11:52:36 2GQDdQn7
1年後にびっくりする
そして数年後にもっとびっくりする
固定資産、賃借料等の税金、健保、維持費、草むしりなど
アパート経営はマジ地獄です
これは本当

71:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:19:23 oHu5Fvaz
>>62
災害後の固定資産税は驚くと知人が言ていたなあ。
結局、土地は国のモノで某国と同じで借地権だとも言ていた。


65:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 11:59:48 byxC1CY3
負債はいくら?

72:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:21:27 oHu5Fvaz
>>65
海外輸入とか送料無しの儲けと同じだよなあ。


70:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:16:23 Y5IN32kx
ハイハイ現役大家来ましたよ
良心的でない、うむ、まあ、おらにも生活があるでよ
てか敷金で賄えない経年劣化分は自費で負担しとるでよ。
最終利益は100万程度しかないでよ〜w
ちなみに10年以上満室だでよ
でも儲からんな・・・・

100:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 13:58:24 HsujH4eG
>>70
規模は?


104:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 14:20:28 Y5IN32kx
>>100
12棟よ、それと駐車場


135:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 17:19:42 HsujH4eG
>>104
12棟満室で100万?
何部屋(単身、ファミリー)?、駐車場は何台?


147:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 18:09:37 Y5IN32kx
>>135
売上としては年間700万くらいはあるよ
最終利益と計上してるモノがね、そら、銀行経金利と元金と差っ引いた
だけなら300万程度はあるよ、そこから色々と金かかるし
とりあえずはガソリン代なんかも計上してるからな、申告してる最終利益ね
勿論食費や小遣いなんかは経費に入れてないけどね
最初の10年なんか業者のローンも別口であったし、10万づつだったけど
ちなみに駐車場は5台


149:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 18:14:34 HsujH4eG
>>147
>申告してる最終利益ね
それならわかる。
いろいろ操作できるし(脱税って意味じゃなく)


76:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:27:54 tbNZVOQh
儲かるならなぜ大東建託とか大手は、自分で商売しないのか
ってことだよ。

78:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:31:53 Y5IN32kx
>>76
大東はサブリースだからな
儲かろうが儲かるまいが大家には定額しか支払わんよ、
どんどん建てれば儲かるだろうな建築収入があるんだし、
だが、、、法人としてみりゃ隠れ負債だがな


84:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:48:16 SeICXkjT
>>78
一括借り上げパッケージで年寄りをその気にさせてアパート建てる業者は
たいてい入居が悪いと一括借り上げ解除で撤退できる契約をこっそりつけている、
業者が逃げ出せば
年寄りの地主に残されるのは入居者がいないガラガラのアパートと建築費の返済だけになる。


168:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 20:49:37 9BRQ7APg
>>84
えげつないな


169:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 20:57:03 hI7D57Eq
>>84
コンビニと一緒で儲かるなら自分でやってるに決まってるだろうにw


170:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 20:58:30 GqjnWb/r
>>169
そうだな


80:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:37:29 SeICXkjT
単純に物件買った額と賃料収入×12ヶ月で
「高利回りです」だってさw
こんなのでその気になる奴っているの?

82:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:43:17 Y5IN32kx
>>80
そらあんた商売やればやったで金に追われるけど
資金繰りで四苦八苦してた頃よか楽だわね
まあ、都会の農業だとでも思ってくれ


81:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:37:37 urZq1wr6
あまりに儲からんので、アパート止めて自宅に転用する話は聞くな。
そのままだと税務署が自宅と認めないので、壁をブチ抜いて一部屋に改造するらしい。

88:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 12:57:28 FaE0XD0F
>>81
入居者の付かないおんぼろアパートを、電気だけ残してガス水道下水道みんな外して貸倉庫にした大家知ってる
賃料は安いが結構埋まってて税金くらいは出るって言ってた


161:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 19:47:17 XO7YHMrH
>>81
まさしく、俺の実家です


89:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 13:03:02 CnMpozgU
>>88
アパートの耐久じゃ補強しないと床抜けるだろ


91:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 13:06:53 vBfhckmt
本でも大量に置かない限り平気じゃね?

93:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 13:10:08 CnMpozgU
>>91
貸倉庫利用なら近い状態になるぞ


94:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 13:22:59 KGngbiNs
58万入ってくるとして経費どんだけかかるんだよ…
それに朝鮮人とか中国人が入ってきたら厄介だぞ、拒否ったら差別ニダとか言い出すし

99:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 13:57:03 2g+wI5A0
>>94
俺が借りてたアパート外国人お断りだったよ


101:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 14:03:01 CnMpozgU
>>99
国籍確認して拒否すると訴えられる
例え予め外国国籍お断りと書いてあってもだ。。。

それが韓国人


102:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 14:05:00 59Kl9H3P
>>1
人が入らないと終りますね

103:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 14:19:02 gxcaNiz4
親が土地持ちなんだけど、一括借り上げの営業が来るから話しするんだけど
建ててもいいけど利益出したいんだがと言ったら
相続税対策ですって言われたわ

124:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 16:27:06 NNOYnsME
>>103
その話を真に受けてアパート二棟を一億の借金して建てた人がいたよ。
その地域は猛発展したが、周りに高層マンションがガンガン建って入居希望者はそっちばかりに行ってたけどな。


105:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 14:22:22 4klnRebk
話がすごいおかしすぎる
元の家主が1300万円で土地売ればいいだけだろ

110:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 15:01:28 CnMpozgU
>>105
その場合は更地にしないとその価値は出ない
そして更地にするのには結構金がかかる

だから土地の価格よりも安く買うことができる

別に変な話でもない


111:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 15:06:25 K1jdoNHY
>>110
つまり、ババ引きなんだよね。

だれが最後にババを引くか。

>1の人も早い目に売り抜ければ、まあ利益は残るよ。たぶんあと数年くらいなら買値程度で売れるだろう。


180:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 22:15:34 UQXVj8vJ
>>111
どこが「つまり」なんだ


113:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 15:21:15 K6hmbJuI
ばあちゃんの二階建て一軒家家相続したけど、困る。貸すならリフォームしないと駄目だよな。もととれる?自分の家から四時間なので管理は無理

路線価からみると不動産価値三百万くらいだったような。建物は築五十年以上。間口狭くて縦長、両隣との幅異常に狭いし、隣の爺がややこしくて領地争いしてたことも。風呂は後付で一階の中の庭にある。庭といっても日が入らない場所。

場所は、本線から離れたローカル線の枝線の駅まで徒歩7分。イトーヨーカ堂まで徒歩7分。

123:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 16:26:59 CnMpozgU
>>113
更地にして駐車場へ


137:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 17:28:00 HsujH4eG
>>113
>イトーヨーカ堂まで徒歩7分。
これがポイント高いんじゃない?
いろいろ検討する価値アリとみた


121:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 16:15:49 0842BpRW
>>1
屋根張替え1回の費用で破綻じゃね?

128:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 16:43:21 foTPMiVh
おまいら凄い拒絶感だなww
まあ、同じ事をやる人間は少ないければ少ないほどいいんだから、それでいいけどさ。
不動産賃貸経営の良いところは、収益とかそういう所にあるのではなく、
労働強度が雇われ人や一般の経営者とは比べ物にならないくらい低いという事だ。
それ以上でもそれ以下でもない。
明日、会社にいかなくていい、そこに魅力を感じるか否かだ。

141:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 17:57:09 YCq+W+bX
大家業を営む家で育った俺からすると無謀だと思う
まず、物件は目に付くところに置かなくてはいけない
それか信頼できる不動産屋がいるか
賃貸は土地をゼロコストで手に入れないと厳しい
基本的にローンを完済していても10万入って3万しか使えない
ワンルーム投資なんて全部駄目

144:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 18:04:01 HsujH4eG
>>141
>基本的にローンを完済していても10万入って3万しか使えない
これは何故?


146:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 18:05:15 FJRcTAuI
>>144
建物更新のための積立?


145:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 18:04:52 YCq+W+bX
世間知らずの中高年が鴨になる
元教師とかもう鴨がネギ背負ってガスコンロ抱えてチャッカマン持って歩いてくるのと同じ

148:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 18:14:18 YCq+W+bX
>>145
建屋が皆古いってのもあるんだけど、積み立てと修繕と税金対策
部屋は空いたら終わりだからね


150:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 18:18:05 HsujH4eG
>>148
>積み立てと修繕と税金対策
管理費と修繕積立金はわかるけど
税金対策とは?


153:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 18:29:01 4a40MHMK
やっぱりそんないい話しには見えんわな。
個人がやるには不確定リスクが大きすぎるし、本当においしいところがあれば
まず目ざとい連中が見逃さないだろ。
良物件が2chでぼやっとしてる人間にまでまわってくるとは思えん。

154:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 18:30:34 H6kpUtHG
>>147
>>150
俺はまだ30代の平社員だけどちょっと興味あったから
こういう話はありがたいね

162:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 19:54:02 mFCZwaVR
>104
12棟で実収入それだけなのか
アパート経営って厳しいんだな
2000万の株式持ってるが税引き後の配当が60万くらいになる
持ってるだけでいい株と比べると手間を考えたら大家は割に合わないな

171:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 21:05:40 sjGARVt+
そういや缶コーヒーとかの自動販売機置けば、
そこそこ儲かるんだろ?
あれはどうすりゃいいんだろ。

172:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 21:21:16 QlNS3N6q
>>171
メーカーに電話すれば場所代だけもらえる
利益が全部もらえるわけじゃない


173:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 21:27:41 WoKKz5hV
>>172
単純に場所代だけをもらう場合と、自分で販売機で商売をやる場合があると思うが。
前者は楽で確実だが儲けは少なく、後者は自販機が破壊されたり、売上げが悪くて電気代も出ないで赤字になる場合がある。


176:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 21:50:09 hg14JRv7
昔は
副業の不動産経営の赤字を
給与収入から引いて節税できたから
儲からない不動産投資でもまだ意味があったが

今は確定申告時に赤字を合算できずに
給与所得の節税が使えないから、何のメリットもない

181:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 22:22:39 HsujH4eG
>>176
損益通算はできるよ?


183:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 22:24:23 hg14JRv7
>>181
それは事業所得内での損益通算で
サラリーマンが副業として不動産に手を出しても
給与所得から赤字を控除することはできない


186:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 22:31:32 StJRYCQO
>>176
>>183

損益通算できる。
「給与所得 不動産所得 損益通算」でググれ。

No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算|所得税|国税庁
ttp://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1391.htm

194:名刺は切らしておりまして 2013/08/25(日) 23:17:21 RSvpL1LE
ちょっと古いと空き室多いもんな
満室なのは新築ばかり
五年するともうね

204:名刺は切らしておりまして 2013/08/26(月) 01:15:03 RlID0GTf
メンテナンスが大変そう。
これからは不動がダブつくんだから変な物件をつかんじゃダメ。

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